Le plan d'alignement MARRAKECH

 La loi reconnaît aux présidents des conseils communaux, après délibération desdits conseils, le droit de décider par arrêté la création des voies communales, places et parkings publics communaux, la modification de leur tracé ou leur suppression totale ou partielle. 

Ces arrêtés sont assortis d'un plan graphique indiquant les limites de ladite voie. 

Ces arrêtés peuvent également valoir actes de cessibilité des terrains nécessaires à la réalisation des opérations qu'ils fixent.

Les propriétés frappées de cessibilité doivent donc être désignées par le plan d'alignement avec la mention de leur consistance, leur superficie et le nom des propriétaires présumés.

L’arrêté portant plan d'alignement est pris par le président du conseil communal. Il peut valoir, ou être suivi par, un acte de cessibilité.

Le plan d'alignement :

 L’élaboration de l’arrêté d'alignement nécessite :

• l’avis conforme de l’agence urbaine ;

• les visas des administrations concernées ;

• l’organisation d'une enquête publique.

Les effets du plan d'alignement sont:

• Effets produits avant l'approbation.

• Effets produits après l'approbation.

 La contribution des riverains à la réalisation de la voirie communale:

• La contribution en nature : dix mètres de largeur sur la longueur de la façade de la voie.

• La contribution en espèces.

• L'indemnité due aux riverains.

• Le régime des voies spécialisées.

Définitions :

• La notion d’urbanisme opérationnel désigne l’ensemble des modalités d’intervention permettant de réaliser sur un espace donné, délimité à l’avance et selon un plan préalablement établi, un programme d’équipement, d’aménagement, de construction ou de rénovation contribuant ainsi à la réalisation d’un projet urbain ou des options d’un document d’urbanisme.

•  L’urbanisme opérationnel est considéré, à ce titre, comme le prolongement et la suite logique des documents d’urbanisme. Ceux-ci (documents d’urbanisme) dont l’objet est de réglementer les modalités d’occupation du sol, trouvent dans l’urbanisme opérationnel leurs méthodes d’application. Celui-ci (urbanisme opérationnel) constitue le volet positif de la stratégie d’aménagement, à qui revient la fonction de concrétiser sur le terrain les intentions de la puissance publique, en étroite conformité avec les orientations et les principes au niveau de l’urbanisme prévisionnel et réglementaire.

•  L’urbanisme opérationnel a connu une évolution que l’on peut scinder en deux phases. La première commence en 1914 et 1917 et porte sur le morcellement, au lotissement et au remembrement. La seconde, plus récente, remonte à la décennie 60 et se caractérise par un ensemble de réalisations dites opérations spéciales d’urbanisme mises au point par l’Etat pour mieux contrôler et maîtriser l’espace urbain.

• Les axes d’action de la première phase concernent le remembrement, le lotissement, le groupe d’habitation et le morcellement. Ces opérations d’urbanisme déterminent en grande partie le développement des agglomérations. Car, de même que le remembrement permet de disposer des terrains nécessaires pour réaliser les documents d’urbanisme, de même les lotissements jouent un rôle important dans l’aménagement des cités, en orientent le développement et donnent naissance à de nombreux quartiers. L’opération de construction, quant à elle, modifie la configuration de la ville en engageant, parfois, d’une façon irréversible l’avenir des secteurs entamés.

• Les opérations spéciales d’urbanisme comportent les zones à équipement progressif (Z.E.P.), les zones d’habitat économique (Z.H.E.) et les zones d’équipement différé (Z.E.D). Dans le cadre des mêmes opérations, il existe actuellement un projet de loi, toujours en souffrance, sur les zones d’aménagement concerté (Z.A.C.).

Définitions :

-Les modalités d’intervention pour réaliser les options d’un document d’urbanisme.

 -L’urbanisme opérationnel concerne le remembrement, le morcellement, le lotissement et la construction.

Outils:

 A- Le remembrement urbain.

 B- Le lotissement et le morcellement.

 C- Le permis de construire

Le remembrement urbain.

Le remembrement a pour objectif de libérer les emplacements réservés à la voirie et aux équipements et de remodeler le parcellaire afin de répondre aux normes de construction.

•  -dahir de 1917 : constitution des associations syndicales de propriétaires urbains.

•  -Dahir de 1959, ces associations peuvent être constituées d’office par l’Etat ou les municipalités, dans les secteurs d’habitat économique.

•  -Formule reprise aujourd’hui de façon informelle dans les opérations de restructuration des quartiers non réglementaires.

Le lotissement:

 Pour la définition du lotissement, il faut retenir trois éléments :

•  la division d’une propriété par vente, location ou partage qui soit d’un seul tenant ;

• l’importance de l’opération (la vente d’une parcelle unique ne constitue pas un lotissement ni la division en deux parcelle d’une propriété dont un seul lot est susceptible de recevoir des constructions) 

• le but de l’opération doit être la construction (l’intention de réaliser cette opération pour la construction doit être déclarée) ;

D’où la distinction du lotissement et du morcellement.

 L’autorisation de lotir à Marrakech est délivrée par le président du conseil communal après avis de l’agence urbaine de Marrakech.  Si le terrain, objet de la demande, se situe entre deux communes, c’est le gouverneur qui statue. Elle est tacite sans réponse du président dans un délai de deux mois. En cas de litige, le dossier est examiné par la commission de la voirie présidée par le gouverneur ou son représentant.

Le morcellement

Il est constitué de :

• toute opération de division d'une propriété foncière par vente ou partage en lots non destinés à la construction quelque soit la superficie des lots ;

• toute vente en indivision d’une propriété foncière qui aurait pour effet d’attribuer à l’un au moins des acquéreurs des droits de copropriété dont l’équivalence serait inférieure à la superficie prévue pour les lots de terrains par les documents d’urbanisme ou à défaut de superficie ainsi prévue, à 2500 mètres carrés.

L’autorisation de morceler est délivrée par le président du conseil communal après avis de l’agence urbaine 

Elle est tacite sans réponse du président dans un délai de deux mois ;

Elle est irrecevable si le terrain concerné est situé dans une zone constructible.

Le groupe d’habitation 

Le groupe d'habitation à Marrakech est soumit :

• aux mêmes dispositions que pour le lotissement,

• aux dispositions relatives au permis de construire.

L'urbanisme dérogatoire

La notion de dérogation en urbanisme, que ce soit au niveau théorique ou pratique, n’est pas définitivement identique. D’où l’utilisation, selon les législations, de plusieurs notions dont les finalités se rapprochent, comme « dérogations », «adaptations mineures » et « dérogations mineures », etc.

A travers ce cadrage général, il y a lieu de distinguer entre deux catégories de définitions autour de la dérogation en urbanisme :

• une première catégorie regroupant les aspects techniques,

• une seconde catégorie regroupant les aspects administratifs et opératoires.

Définitions de la dérogation en urbanisme sur le plan technique :

La dérogation en urbanisme est, selon le dictionnaire de l’urbanisme : « une exception apportée à une règle générale dont pourra bénéficier, à titre individuel, le demandeur d’une autorisation d’occupation ou d’utilisation du sol ».

La dérogation au Maroc était réservée initialement, à des situations particulières qui bloquaient l’autorisation de grands projets urbains soit en matière d’investissement, de création d’emploi, ou d’habitat.

A cet effet, elle était conçue pour être un complément à usage très limité et résumé à des cas d’exception justifiés, répondant à des besoins réels d’ordre économique ou social, ou à des demandes de corrections ponctuelles de certaines dispositions des documents d’urbanisme.

Ensuite, cette mesure -théoriquement provisoire, en attendant la révision des lois d’urbanisme en vigueur, notamment celles relatives aux procédures d'élaboration, de révision et de modification des documents d'urbanisme- s’est nourrie de l’avènement successif de plusieurs circulaires interministérielles.

Cette succession a permis à la dérogation à la fois de prolonger sa durée de vie et de façonner, d’une manière improvisée, certains tissus urbains, et ce, malgré le fait que d’un point de vue juridique, la gestion administrative par circulaires est considérée comme illégale et sans fondement puisqu'elle aboutit à déroger aux dispositions législatives et réglementaires par de simples actes administratifs.

Pour les expériences étrangères (exp.: le cas français, canadien et allemand), cette pratique demeure strictement définie conformément aux textes juridiques en vigueur et respectant le principe d’égalité des citoyens.

Depuis février 1999, a été créée la commission ad hoc par la circulaire n°254, instituant pour la première fois la procédure de dérogation, basée sur le consensus de tous les membres de la commission, comme étant un outil d'urbanisme opérationnel, permettant d'apporter de la souplesse dans l’exécution des documents d'urbanisme, dans le cadre de la planification et de la gestion urbaine adoptées.

Cette procédure a été, au départ, centralisée, puis régionalisée par la suite, une première fois dans le cadre des commissions ad hoc locales, mises en place par la circulaire n° 622 parue le 08 mai 2001, cohabitant avec la commission ad hoc centrale, surtout pour les dossiers les plus litigieux et une seconde fois, dans le cadre de la commission régionale des dérogations présidée par le wali, instaurée par la circulaire n°3020/27 du 14/03/2003 apportant amendement à la circulaire n°622.

Cette troisième circulaire n°3020/27 insiste sur l’aboutissement des projets bénéficiant de dérogation, et ce, à travers l’implication de plus d’intervenants et l’étalement du délai accordé aux pétitionnaires pour la réalisation des projets, ayant obtenus l’avis favorable de la commission.

La quatrième circulaire n° 31-10098, mise en place en date du 06 juillet 2010, en se substituant aux trois autres circulaires, avait comme objectif de limiter le champ d’application de la dérogation, en précisant relativement les critères d’appréciation de la notion de « grands projets d’investissement » à laquelle toutes les circulaires font référence.

Malgré la succession des circulaires visant l’introduction de plus de précision, cette pratique reste marquée par d’autres difficultés dues, d’une part, au manque de précisions concernant les critères de recevabilité et de sélection, les modalités d'instruction, la contrepartie et les mesures de suivi des projets, et d’une autre part, aux problèmes liés au foncier.