Diviser un Terrain en Plusieurs Parcelles : Comment et Pourquoi ?

Conformité aux Règles

Diviser un terrain en plusieurs parcelles nécessite de se conformer aux lois et règlements en vigueur. Cette opération commence par l'établissement d'un dossier technique réalisé par un Ingénieur Géomètre Topographe inscrit au tableau de l'ONIGT.

Raisons de la Division de Terrain

Plusieurs raisons peuvent inciter à diviser un terrain en plusieurs parcelles :

• Héritage : Les héritiers possédant un grand terrain en indivision peuvent souhaiter créer des titres indépendants pour sortir de cette indivision.

• Vente de Quote-Part : Souvent, la division de terrain survient lorsqu'un copropriétaire veut vendre sa quote-part. Les acheteurs potentiels préfèrent généralement des parcelles individuelles plutôt que des quote-part en indivision, même si ces dernières sont parfois moins chères.

• Projet de Vente : Dans les secteurs où le coût du hectare est très élevé, il peut être plus facile de vendre plusieurs petites parcelles d'environ 1 hectare chacune plutôt qu'une grande parcelle de 5 hectares. Cela est particulièrement vrai lorsque plusieurs copropriétaires sont impliqués.

Exemple et Sources

Par exemple, la Loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements régit ces opérations au Maroc, spécifiant les exigences pour l'établissement des dossiers techniques et les démarches administratives nécessaires (source : Ministère de l'Aménagement du Territoire National, de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Politique de la Ville

Pourquoi et Comment Acheter un Terrain à Plusieurs ?

L'achat groupé de terrain, aussi connu sous le nom d'achat coopératif ou en commun, est une pratique où plusieurs personnes, qu'elles soient amis ou membres de la famille, se réunissent pour acheter un terrain. Ce concept présente de nombreux avantages, tels que la division et la réduction de tous les frais liés au projet, y compris le prix du terrain, la viabilisation, les frais d'agence, les frais de notaire, les frais de division ou de morcellement, ainsi que les coûts de construction. De plus, en mutualisant les forces, il est possible de négocier de meilleures conditions avec les fournisseurs de matériaux et les ouvriers, grâce au nombre total de participants. Cela permet également de répartir les différentes tâches nécessaires à la réalisation du projet.

Exemple de Répartition des Coûts

Prenons l'exemple d'un terrain SD1 brut non viabilisé de 10 000 m² à 700 000 €. Si ce terrain est acheté par 10 personnes, chaque acheteur paierait 70 000 € pour une parcelle de 1 000 m².

Avantages et Règles

Bien que ce concept soit très avantageux, il existe certaines règles à respecter :

• Types de Zonage : L'achat groupé ne peut se faire que sur des types de terrains spécifiques, tels que :

  • SD1/SD2 : Pour 6 à 10 villas

  • GH1/GH2 : Groupements d'habitation avec divisions parcellaires jusqu'à 250 m²

  • SA2/SA3 : 4 villas par hectare

Particularités à Connaître

• Attribution des Espaces : Environ 20-30% du terrain doit être consacré aux espaces verts, voiries, évacuations, verdure, murs de clôture, etc.

• Viabilisation (VRD) : Le poste électrique, le puits, la fosse septique ou la micro station d'épuration, l'assainissement et les places de parking sont obligatoires en zone urbaine. Le coût estimé est d'environ 400 dirhams/m².

• Forme Juridique : Il est nécessaire de définir la forme juridique pour l'acquisition du terrain, comme le règlement de copropriété horizontale, la SCI immobilière avec quote-part, ou encore le statut d'association (amicale, etc.).

Dépôt du Projet avec l'Architecte à Marrakech

Lorsque vous souhaitez déposer un projet de construction à Marrakech, il est essentiel de comprendre les différentes procédures en fonction du type de projet que vous envisagez : groupes d'habitations ou lotissement. Voici une explication plus détaillée des deux types de projets et des procédures associées :

• Groupes d'habitations

Les groupes d'habitations sont généralement moins onéreux à réaliser que les lotissements. Cela s'explique par le fait que le cahier des charges pour les groupes d'habitations est moins exigeant. Les équipements nécessaires sont souvent limités à des espaces communs de base, sans nécessiter des infrastructures complexes.

• Lotissement

En revanche, un lotissement est un peu plus onéreux car il doit inclure des équipements indispensables aux habitants, tels que :

• Locales commerciales : pour les commerces de proximité.

• Mosquées : pour les besoins religieux de la communauté.

• Parkings : pour assurer un stationnement suffisant.

Cependant, le permis de lotir est souvent privilégié par l'administration, ce qui peut faciliter certaines démarches administratives.

Construire à Marrakech

Pour déposer un projet de construction à Marrakech, il est nécessaire de suivre plusieurs étapes administratives. Voici un aperçu des principales étapes :

1. Constitution du Dossier : Vous devez constituer un dossier complet comprenant :

   • 10 jeux de plans.

   • 3 photocopies de la CIN ou toute pièce d'identité.

   • 3 exemplaires du statut pour les sociétés ou le pouvoir de la personne physique.

   • 3 exemplaires de la demande d'autorisation et engagement du pétitionnaire légalisé.

   • 3 exemplaires de la fiche statistique signée et cachetée par l'architecte.

   • 1 certificat de propriété original + 2 copies légalisées.

   • 3 plans cadastraux originaux + 2 copies.

   • 3 exemplaires de la fiche de renseignement sur le projet fournie par l'architecte.

   • 3 exemplaires de la note de renseignement de l'agence urbaine.

   • 3 exemplaires imprimés de la fiche des sapeurs-pompiers.

   • 3 exemplaires de la fiche de taxe sur les opérations de construction.

   • 3 exemplaires de la taxe redevance d'occupation du domaine public communal pour usage lié à la construction.

   • 1 cahier de chantier délivré par le conseil régional de l'ordre des architectes.

   • 3 exemplaires du contrat de l'architecte légalisé.

2. Présentation du Dossier : Une fois le dossier constitué, il doit être présenté au président de la commune urbaine de Marrakech.

3. Étude de Viabilisation : L'architecte doit réaliser une étude de viabilisation pour s'assurer que le terrain est adapté à la construction souhaitée.

4. Obtention des Autorisations : Après l'étude de viabilisation, il est nécessaire d'obtenir les autorisations nécessaires auprès des autorités locales.

5. Début des Travaux : Une fois toutes les autorisations obtenues, les travaux peuvent commencer.

6. Suivi et Contrôle : L'architecte doit suivre et contrôler les travaux pour s'assurer qu'ils respectent les plans et les normes en vigueur.

Remarque

Vous pouvez également faire appel à un investisseur ou à un promoteur immobilier qui se chargera de l'acquisition et de la viabilisation complète, conformément aux règles d'urbanisme et à la loi des lotissements 25-90. Il procèdera ensuite aux morcellements et divisions des parcelles, puis à leur titrage individuel après la construction et l'obtention du permis d'habiter.

Le Déroulement en 6 Étapes

1. Achat

2. Viabilisation

3. Construction

4. Obtention du Permis d'Habiter / Certificat

5. Morcellement / Division de la Parcelle

6. Titrage Individuel

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