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Urbanisme et achat de terrains à Marrakech

Comment identifier la zone urbanistique d’un terrain à Marrakech

Avant d’investir dans un terrain à Marrakech, il est essentiel de connaître sa zone urbanistique et les réglementations qui s’y appliquent. La note de renseignement urbanistique, délivrée par l’Agence Urbaine de Marrakech, est le document officiel qui précise l’utilisation possible d’une propriété foncière en fonction des documents d’urbanisme en vigueur.

Zones homologuées et zones en cours d’homologation

À Marrakech, certaines zones sont déjà homologuées, ce qui signifie qu’une note de renseignement urbanistique est disponible pour les terrains attenants. Cette note permet aux investisseurs et propriétaires de connaître les règles d’urbanisme applicables, les autorisations de construction et les restrictions éventuelles.

Cependant, d’autres zones sont encore en cours d’homologation et font partie de projets d’urbanisation en développement. C’est notamment le cas de nombreux terrains situés en zone SA2 ou ZHR1, sur des axes stratégiques comme la route d’Amizmiz, la route de Fès, la route de Ouarzazate et la route de Chwiter.

Opportunités et précautions pour les zones en projet

Investir dans une zone non encore homologuée peut être une opportunité intéressante, car les prix y sont souvent plus attractifs et la valorisation du terrain peut être significative une fois l’homologation finalisée. Toutefois, il est essentiel de bien vérifier plusieurs aspects avant d’acheter :

• Les risques naturels : Certaines zones peuvent être sujettes à des risques d’inondation, notamment en cas de fortes pluies. Il est recommandé de consulter les études hydrologiques et les plans de prévention des risques.

• Les projets d’infrastructure : Un terrain peut être impacté par la construction future d’une route, d’un échangeur ou d’une zone industrielle. Il est crucial de se renseigner sur les plans d’aménagement urbain pour éviter les mauvaises surprises.

• La viabilité du projet : Certains terrains en cours d’homologation peuvent nécessiter des travaux de viabilisation (raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement). Vérifier ces éléments permet d’anticiper les coûts supplémentaires.

• Les délais d’homologation : L’évolution des réglementations peut prendre plusieurs années. Il est important de suivre les mises à jour des documents d’urbanisme et de s’assurer que le projet est bien inscrit dans le plan de développement de Marrakech.

Pourquoi investir maintenant dans une zone en cours d’homologation ?

Malgré les incertitudes, acheter un terrain dans une zone en cours d’homologation peut être une stratégie gagnante, à condition de prendre les précautions nécessaires. Les avantages incluent :

• Des prix plus compétitifs avant l’homologation officielle.

• Une forte valorisation une fois la zone urbanisée et équipée.

• Des opportunités de développement pour des projets résidentiels ou commerciaux.

Sécuriser son investissement

Pour éviter les risques liés aux zones non encore homologuées, il est recommandé de :

• Consulter un expert en urbanisme pour analyser la faisabilité du projet.

• Demander un avis auprès de l’Agence Urbaine de Marrakech sur les délais et les évolutions prévues.

• Vérifier les documents cadastraux et les plans d’aménagement pour anticiper les contraintes.

Les différentes zones de Marrakech et leur réglementation

Marrakech est divisée en plusieurs zones urbanistiques, chacune avec ses propres règles de construction et d’aménagement.

Zone SD (Villas individuelles)

• Située sur la route de l’Ourika, route Amizmiz et route de Tahanaout

• SD1 : Jusqu’à 10 villas par hectare, COS 0.07, emprise maximale 5%

• SD2 : Jusqu’à 6 villas par hectare, COS 0.24, emprise maximale 12%

source : www.marrakechimperialcity.com

Zone GH (Groupement d’habitations)

• Située sur la route de Tahanaout et route de l’Ourika

• GH1 : Parcelles de 500 m² minimum

• GH2 : Parcelles de 250 m² minimum

Zone SA (Villas et établissements touristiques)

• Située sur la route de Ouarzazate et route de Fès

• SA1 : Villas ou établissements touristiques, COS 0.6, emprise maximale 30%

• SA2 : Villas individuelles ou groupement d’habitations, COS 0.1 à 0.18, emprise maximale 5 à 12%

• SA3 : Villas individuelles, COS 0.25, emprise maximale 15%

source : www.marrakechimperialcity.com

Zone D (Villas urbaines et hôtellerie)

• Située sur la route Amizmiz

• D1 : Villas en bande, parcelle minimum 250 m², COS 1.2, emprise maximale 60%

• D2 : Villas jumelées ou isolées, parcelle minimum 500 m², COS 1, emprise maximale 50%

• D3 : Villas isolées et hôtellerie, parcelle minimum 1000 m², COS 0.8, emprise maximale 40%

Pourquoi vérifier la note de renseignement avant d’acheter

Avant de signer un compromis de vente, il est impératif de vérifier la surface minimale requise, les reculs obligatoires, les espaces verts, les places de parking et les voies d’accès.

Si les informations urbanistiques sont floues ou difficiles à obtenir auprès de l’intermédiaire, cela peut être un signal d’alerte. Il est recommandé de consulter directement l’Agence Urbaine de Marrakech ou d’utiliser des outils comme le Géoportail Urbanisme pour obtenir des données fiables.

Investir en toute sécurité à Marrakech

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source : www.marrakechimperialcity.com

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à noter : depuis peu le propriétaire de plusieurs hectares ne peut plus diviser/morceler son titre foncier mère en lot de un hectare sauf dans le cadre d'un dépôt de projet bien défini obtenu avec autorisation.

L’octroi du permis de construire en milieu rural  à Marrakech est soumis à plusieurs contraintes et difficultés relatives à la superficie minimale de la parcelle sur laquelle le projet est envisagé, à la surface au sol constructible, à la hauteur de construction et à d’autres entraves à caractère technique et foncier.

Pour remédier à cette situation, une circulaire conjointe du ministère de l’Urbanisme et celui de l’Intérieur a été adressée dernièrement aux walis et gouverneurs, présidents des conseils des communes, directeurs des Agences urbaines, ainsi qu’aux inspecteurs régionaux de l’urbanisme, de l’architecture et de l’aménagement du territoire.

L’objectif est de les inciter à prendre un ensemble de mesures visant la simplification des procédures de délivrance des autorisations concernant la construction en milieu rural au Maroc. «Longtemps sollicitée, cette initiative permettra aux habitants des campagnes d’obtenir l’autorisation de construire en zone rural au Maroc dans de meilleures conditions, d’éviter les habitats anarchiques et aussi limiter l’exode rural. La condition d’un hectare pour pouvoir construire a été instituée à un moment donné où la population du Maroc ne dépassait pas les 12 millions d’habitants. Mais actuellement, leur nombre frôle les 40 millions. Avec le morcellement des terres sous l’effet des héritages successifs, les personnes qui possèdent un hectare et plus sont de plus en plus limitées. Du coup, l’habitat dans ces zones devient inaccessible pour de nombreuses personnes.

Avec l’essor démographique, une solution réaliste et réalisable devrait être trouvée», souligne Mohamed Alaoui, expert en immobilier. Pour inciter à l’application des dispositions de la nouvelle circulaire, il est prévu notamment la délimitation des périmètres des douars non couverts par les documents d’urbanisme par un comité provincial institué par les walis et gouverneurs, sous leur supervision, afin d’unifier les modalités de traitement des demandes d’obtention du permis de construire en milieu rural. Il s’agit aussi d’octroyer à la population de ces douars la possibilité de disposer desdits permis, même dans le cas de projets ne remplissant pas la condition exigée d’un hectare, tant que la construction envisagée ne favorise pas une urbanisation dispersée. Il est question aussi de préserver les potentialités et les ressources naturelles, tout en garantissant leur durabilité, et ce selon une procédure annexée à la circulaire conjointe.

«L’excès de zèle de certains agents de l’administration rigoristes peut générer une interprétation nuancée des textes de loi. Ce qui fait que les modalités d’octroi des permis de construire peuvent différer d’une commune à une autre, créant des frustrations chez les citoyens», affirme Alaoui. La nouvelle circulaire prévoit de statuer sur les demandes de projets de construction ne remplissant pas les conditions exigées relatives à la superficie minimale du terrain à construire, à la superficie permise à la construction et à la hauteur de construction, à condition que la construction envisagée ne favorise pas une urbanisation dispersée.

Cette condition a été instituée afin d’éviter aux autorités publiques des efforts colossaux pour connecter la population rurale avec le réseau d’eau, d’électricité, de téléphone et la route, sans oublier les autres services publics comme l’école et le dispensaire. Mais elle pourrait être dissuasive, car dans certaines régions du Royaume, les parcelles de terre sont fortement dispersées», explique Alaoui. Il faut rappeler que la nouvelle circulaire stipule aussi l’allégement des pièces constitutives des dossiers. Il est question aussi de favoriser l’assistance architecturale et technique en faveur de la population du milieu rural, notamment celle des douars dont les périmètres sont déjà délimités. 

La construction joue un rôle crucial dans le développement des régions rurales. Cependant, les procédures d’autorisation associées à ces projets peuvent souvent être complexes et lourdes, ce qui pose des défis aux acteurs du secteur. Comment simplifier ces procédures pour favoriser le développement harmonieux des zones rurales ? Quels sont les enjeux spécifiques auxquels sont confrontés les acteurs de la construction en milieu rural ? Dans cet article, nous explorerons les pistes de simplification des autorisations dans le contexte de la construction en milieu rural, en mettant en lumière les avantages potentiels de telles mesures et les questions clés liées à leur mise en œuvre. 

Les contraintes pour la délivrance du permis de construire en milieu rural

Malgré les efforts déployés par le Ministère de l’Aménagement du Territoire National et ses partenaires, l’octroi du permis de construire en milieu rural présente plusieurs contraintes et difficultés. Parmi celles-ci, on retrouve la superficie minimale de la parcelle requise pour le projet, la surface au sol constructible, la hauteur de construction, ainsi que d’autres contraintes techniques et foncières. Ces exigences peuvent rendre la procédure complexe et décourager certains projets de construction en milieu rural.

Mesures prévues pour la simplification des procédures de délivrance des autorisations de construction en milieu rural

1- Délimitation des périmètres des douars non couverts par les documents d’urbanisme

Un comité provincial sera institué par les Walis et Gouverneurs pour délimiter ces périmètres et unifier les modalités de traitement des demandes de permis de construire. Ainsi, même les projets ne remplissant pas la condition de superficie minimale d’un hectare pourront obtenir une autorisation, à condition de ne pas favoriser une urbanisation dispersée et de préserver les ressources naturelles.

2- Mise en œuvre de la commission spécialisée

Selon l’article 35 du décret n° 2.92.832, une commission spécialisée sera réunie de manière systématique pour statuer sur les demandes de projets de construction ne remplissant pas les conditions exigées en termes de superficie minimale de parcelle. Cette commission sera composée de représentants des services techniques compétents, tels que l’urbanisme, l’architecture, l’agriculture et l’environnement. Son rôle sera d’évaluer chaque demande au cas par cas et de prendre en considération les spécificités du milieu rural.

3- Allégement des pièces constitutives des demandes d’obtention du permis de construction individuelle

La circulaire conjointe prévoit la simplification des documents et des pièces à fournir lors de la demande de permis de construire en milieu rural. Cela vise à réduire la charge administrative pour les citoyens ruraux et à accélérer le traitement des demandes. Les exigences seront adaptées en fonction de la nature et de la taille du projet, tout en garantissant le respect des normes de sécurité et d’urbanisme.

4- Assistance architecturale et technique en faveur de la population du milieu rural

Pour accompagner les habitants du milieu rural dans leurs projets de construction, des dispositifs d’assistance architecturale et technique seront mis en place. Cela permettra de fournir des conseils et des orientations en matière de conception, de matériaux de construction et de bonnes pratiques. L’objectif est de promouvoir des constructions adaptées au contexte rural, durables et respectueuses de l’environnement.

La simplification des procédures de délivrance des autorisations de construction en milieu rural est une mesure essentielle pour favoriser le développement du monde rural et améliorer les conditions de vie des citoyens. Les mesures proposées dans la circulaire conjointe, telles que la délimitation des périmètres des douars, la mise en place d’une commission spécialisée, l’allégement des pièces constitutives des demandes et l’assistance technique, sont des étapes positives vers une plus grande accessibilité au permis de construire en milieu rural.

Si vous n’êtes pas propriétaire d’un terrain dans le milieu rural et vous comptez d’en investir pour le construire il est également crucial de réaliser une étude de faisabilité avant d’acheter un terrain en milieu rural pour éviter les surprises et les problèmes lors des demandes d’autorisations.

Étude de faisabilité avant d’acheter un terrain dans le milieu rural

Avant de se lancer dans l’achat d’un terrain en milieu rural, il est primordial d’effectuer une étude de faisabilité approfondie. Cette étape préliminaire permet d’évaluer la viabilité du projet, de prévenir les éventuelles surprises et de minimiser les risques liés aux autorisations nécessaires.

Une étude de faisabilité complète implique d’analyser différents aspects. Tout d’abord, il convient d’examiner la conformité du terrain avec les réglementations en vigueur. Il est essentiel de vérifier si le terrain est constructible et s’il répond aux critères spécifiques de la zone concernée. Cette vérification permet d’éviter les difficultés liées à l’obtention des autorisations de construction.

Par ailleurs, il est important d’évaluer les éventuelles contraintes environnementales ou patrimoniales. Certains terrains en milieu rural peuvent être soumis à des restrictions particulières en raison de leur proximité avec des zones protégées, des cours d’eau, des sites archéologiques, ou encore en raison de leur intégration dans des paysages remarquables. En prenant connaissance de ces éléments dès le début, il est possible d’anticiper les démarches administratives supplémentaires et les contraintes qui pourraient influencer le projet.

En outre, l’étude de faisabilité permet également d’évaluer les coûts et les délais liés aux autorisations nécessaires. En identifiant les exigences légales spécifiques au projet, tels que les permis de construire, les études d’impact environnemental ou les enquêtes publiques, il devient possible d’établir un calendrier réaliste et de prévoir les ressources financières nécessaires.